임대주택 '거주주택 비과세' 적용요건 변화

 

▣ 민간임대주택법 개정으로 인한 『거주주택 비과세』 적용요건 변화

 

 

■ 폐지되는 임대주택에 대한 거주주택 비과세 추징여부

 

민간임대주택법의 개정으로 2018.03.31. 이전 단기임대(4년)로 등록한 주택임대사업자나 임대주택이 재개발·재건축이 진행되고 있는 주택임대사업자는 거주주택 비과세를 적용받기 위한 5년의 의무임대기간을 충족할 수 없게 되었다.

이에 기획재정부는 2020.08.07. 보도자료를 통해 폐지되는 임대주택(단기임대로 등록한 모든 주택과 장기임대로 등록한 아파트)을 의무임대기간이 경과하기 전에 자진말소(민간임대주택법상 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우에 한함)하거나 의무임대기간 경과로 자동말소 되어 거주주택 비과세를 적용받기 위한 의무임대기간(5년)을 충족할 수 없다 할지라도 임대주택 등록말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도할 경우에는 비과세를 적용해주겠다고 발표하였다. 또한, 이미 거주주택 비과세를 적용받은 상태에서 임대주택을 자진말소(민간임대주택법상 의무임대기간 1/2 이상 임대한 경우에 한함)하거나 의무임대기간 경과로 자동말소 되는 경우에도 비과세를 추징하지 않겠다고 발표하였다.

 

구분	자진말소	자동말소
적용요건	의무임대기간의 1/2 이상 임대 자진말소일로부터 5년 이내 양도	4년 의무임대기간 종료 자동말소일로부터 5년 이내 양도
세제혜택	거주주택 비과세	거주주택 비과세

 

 

 

■ 기존 장기임대로 등록한 다세대 주택 등에 대한 거주주택 비과세

 

2020.08.17. 이전 장기임대로 등록한 다세대, 다가구, 연립, 오피스텔 등은 자진말소 및 자동말소 대상이 아니므로 거주주택 비과세 적용시 종전 규정을 그대로 적용받는다. 다만, 2020.08.18. 이후 등록분부터는 민간임대주택법상 장기임대주택의 의무임대기간이 기존 8년에서 10년으로 연장되었기 때문에 세제혜택을 적용받기 위한 의무임대기간도 자동적으로 연장되었다.

 

 

 

 

■ 거주주택 비과세(소득세법 시행령 제155조 <20>) 적용요건

 

구분	2020.08.17. 이전 주택임대사업자 등록	2020.08.18. 이후 주택임대사업자 등록
적용주택	모든 주택 1)	모든 주택 (아파트 제외)
면적요건	-	-
가액요건	임대개시일 현재 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하	임대개시일 현재 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하
임대유형	단기임대, 장기임대	장기임대
임대기간	5년 이상	10년 이상
증액제한	임대료 등 증액률 5% 이내 2)	임대료 등 증액률 5% 이내 2)
등록요건	지방자치단체 + 세무서	지방자치단체 + 세무서

 

1) 2020.07.11. ~ 2020.08.17. 사이 단기임대로 등록한 모든 주택과 장기임대로 등록한 아파트는 적용제외

2) 2019.02.12. 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용