'양도소득세 중과배제' 적용요건 변화

 

▣ 민간임대주택법 개정으로 인한 『양도소득세 중과배제』 적용요건 변화

 

 

■ 폐지되는 임대주택에 대한 양도소득세 중과배제 추징여부

 

민간임대주택법의 개정으로 2018.03.31. 이전 단기임대(4년)로 등록한 주택임대사업자나 임대주택이 재개발·재건축이 진행되고 있는 주택임대사업자는 양도소득세 중과배제를 적용받기 위한 의무임대기간(5년)을 충족할 수 없게 되었다.

이에 기획재정부는 2020.08.07. 보도자료를 통해 폐지되는 임대주택(단기임대로 등록한 모든 주택과 장기임대로 등록한 아파트)을 의무임대기간이 경과하기 전에 자진말소(민간임대주택법상 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우에 한함)하여 해당 임대주택을 1년 이내 양도하거나 의무임대기간이 경과하여 자동말소 된 후 해당 임대주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 중과배제를 적용받기 위한 의무임대기간(5년)을 충족할 수 없다 할지라도 양도소득세 중과배제를 적용해주겠다고 발표하였다.

 

구분	자진말소	자동말소
적용요건	의무임대기간의 1/2 이상 임대 자진말소일로부터 1년 이내 양도	4년 의무임대기간 종료
세제혜택	양도소득세 중과배제	양도소득세 중과배제

 

 

 

■ 기존 장기임대로 등록한 다세대 주택 등에 대한 양도소득세 중과배제

 

2020.08.17. 이전 장기임대로 등록한 다세대, 다가구, 연립, 오피스텔 등은 자진말소 및 자동말소 대상이 아니므로 양도소득세 중과배제 적용시 종전 규정을 그대로 적용받는다. 다만, 2020.08.18. 이후 등록분부터는 장기임대의 의무임대기간이 기존 8년에서 10년으로 연장되기 때문에 세제혜택을 적용받기 위한 의무임대기간만 늘어났다.

 

 

 

■ 양도소득세 다주택자 중과배제(소득세법 시행령 제167조의3) 적용요건

 

구분	2018.03.31. 이전 주택임대사업자 등록	2018.04.01.~2020.08.17. 주택임대사업자 등록	2020.08.18. 이후 주택임대사업자 등록
적용주택	모든 주택	모든 주택 1)	모든 주택 (아파트 제외) 1)
면적요건	-	-	-
가액요건	임대개시일 현재 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하	임대개시일 현재 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하	임대개시일 현재 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하
임대유형	단기임대, 장기임대	장기임대	장기임대
임대기간	5년 이상	8년 이상	10년 이상
증액제한	임대료 등 증액률 5% 이내 2)	임대료 등 증액률 5% 이내 2)	임대료 등 증액률 5% 이내 2)
등록요건	지방자치단체 + 세무서	지방자치단체 + 세무서	지방자치단체 + 세무서

 

1) 2018.09.14. 이후 조정대상지역 내 취득하는 주택(건설임대주택 제외) 및 2020.07.11. ~ 2020.08.17. 사이 단기임대를 장기임대로 전환한 모든 주택과 장기임대로 등록한 아파트는 적용제외

2) 2019.02.12. 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용